リフォームの基礎知識
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戸建住宅リフォームの基礎知識
戸建住宅リフォーム
戸建住宅リフォームで気をつけることは？
- 法規制
- 建物の構造
理想のリフォームを実現する為に知っておきたい、戸建てリフォームを行う際の注意点やポイントをご紹介していきます。
リフォームと建て替え
- こんな場合はリフォーム
- ▶︎建築基準法の建ぺい率・容積率の規制が建築当時よりも厳しくなっていた場合、今よりも小さい家屋になることがあります。リフォームなら、広さはそのままで住居の一部分のみ一新したい時。
- ▶︎リフォームなら、予算範囲内で、キッチンのみ、寝室のみなど、限られた予算で最大効率を求める時や工期をたん時間ですましたい時
※場合により仮住まいが必要になる場合があります。
- こんな場合は建て替え
- ▶︎地盤が悪く、家屋が傾いている場合
- ▶︎土台や柱がシロアリに侵食されている場合
- ▶︎地震に弱い束基礎（昭和40年代以前の建物に多い）の場合
- ▶︎全面改修で、工事費用が新築より高額になる場合
※ただし、建て替えの場合は工事費、解体費、2度の引越し費、仮住まい費が掛かる点に注意が必要です。
- ① 増築
定められた建ぺい率、容積率、高さ制限などをクリアすれば可能ですが、建築確認が必要な場合があるので、注意が必要です。 - ② 屋根・外壁の変更
屋根・外壁の変更は可能ですが、防火・準防火地域内の建物は耐火構造にしなければならない場合があります。又、建物が風致地区内に建っている場合は、色彩などの基準が定められているので、確認が必要です。 - ③ 吹き抜け・トップライト
吹き抜けやトップライトは、屋根や建物の強度に支障がない範囲でつくることができます。（建物の構造によっては、できない場合もあります。） - ④ 屋根裏収納
屋根裏収納は、天井高1.4m以下で広さが2階の床面積の2分の1以下であればつくることができます。 - ⑤ エクステリアの変更
エクステリアの変更は可能ですが、建築協定区域内に建つ建物の場合は、その定められた基準に沿ったリフォームをしなければいけません。
- ⑥ 玄関ドアの変更
防火・準防火地域内の建物で、延焼のおそれのある部分のドアは防火戸にしなければならないので、注意が必要です。 - ⑦ 窓の交換・新設
耐力壁の場合は、窓を大きくしたり、新しく窓を設けることは難しいですが、それ以外の壁であれば可能です。ただし、防火・準防火地域内の建物の場合、延焼のおそれのある部分は、網入りガラスにする必要があります。 - ⑧ 水まわりのリフォーム
戸建て住宅の場合は、給排水管の移動も容易に行える為、比較的自由な水まわりのリフォームが可能です。どんな機器を選ぶかでかなり費用に差がでるので、デザインや機能をよく検討して計画しましょう。 - ⑨ 間取りの変更・内装リフォーム
火気を使用する部屋の内装は、定められた不燃材を使用する必要があります。又、内装材は、シックハウスに配慮した建材を選ばれることをおすすめします。戸建てリフォームでの間取り変更は、構造に問題のない範囲で行うことが大切です。
マンションリフォームの基礎知識
マンションリフォーム
マンションリフォームで気をつけることは？
マンションのリフォームの際には構造体（躯体）への影響やマンションのコミュニティーへの配慮から専有部分であってもリフォームできる範囲や内容についての決まりがあり、次のような項目を事前に確認する必要があります。
- 共用部分と専有部分
構造について - 管理契約・
細則 - リフォーム工事の
申請方法 - 床仕上げ材の
変更の可否や遮音規制 - 届出に必要な書類や
近隣への承認についての規程
ここでは、室内（＝専有部分）でも共用部分との兼ね合いやコミュニティーへの配慮などの視点から特に留意が必要なポイントをいくつかご紹介します。
マンションリフォームの際のポイント
マンションには「専用部分」と「共用部分」があります。
マンションは、個人の資産であり自由にリフォームできる「専有部分」と所有者全員の資産であり自由にリフォームできない「共用部分」に分かれており、基本的な約束事が『建物の区分所有等に関する法律』に定められています。また、個々のマンションで事情が異なるため、その実情に合わせて『管理規約』や『細則』なども設けられています。
マンションのリフォームの大原則、専有部分は基本的に大丈夫ですが共用部分は出来ません。ただし、専用部分であっても、構造体にかかわる部分など一部制限もあります。
- ■ 共用部分に関する事項
- ① 構造体（躯体）
建物の強度を支える構造体は共用部分となり、撤去することはできません。お部屋の外周以外でもコンクリートでできている間仕切り壁は、間取り変更を検討する際に注意が必要です。 - ③ 窓・サッシ
共用部分のため取り替えはできません。断熱性を高めるインナーサッシの取り付けなどはできますが、ガラスの交換やフィルム貼りについては管理規約の確認が必要です。 - ⑤ バルコニー
共用部分なのでリフォームはもちろん、物置を置いたり、壁に看板を提示したりすることもできません。 - ⑦ 共用配管スペース
給排水管などが集まっている共用のパイプスペースは移動できません。 - ⑧ 玄関扉
外側の色を変えたり、交換はできませんが、内側の塗装は変えることができます。
- ■ 専有部分に関する事項
- ④ 天井高の変更
防火・準防火地域内の建物で、延焼のおそれのある部分のドアは防火戸にしなければならないので、注意が必要です。 - ⑥ フローリングの変更
耐力壁の場合は、窓を大きくしたり、新しく窓を設けることは難しいですが、それ以外の壁であれば可能です。ただし、防火・準防火地域内の建物の場合、延焼のおそれのある部分は、網入りガラスにする必要があります。 - 内装の変更
住戸の内側の壁・天井の表面仕上げ材の貼り替えや塗り替え、室内ドアなど建具の変更は自由にできます。
- ■ 廊下やマンション全体に関する事項
- ② 水まわり
キッチンや浴室、トイレの交換はできますが、排水勾配や換気ルートの確保のため、移動には制限があります。階下の天井裏に排水管が通っていると設備機器の移動は基本的にできません。 - 電気容量
屋内から外に出す場合は、管理組合に相談しなければなりません。 - 給湯器
マンション全体に割り当てられた電気容量があるため、容量をアップする場合は、管理組合に相談しなければなりません。
上記のポイントは一例です。他にもマンション特有のポイントやルールがありますのでご相談ください。
マンション構造には主に壁式構造とラーメン構造があります。
- 壁式構造（WRC造）
壁と床による箱型で建物を支えている構造です。戸内の壁の中に建物を支える構造壁が含まれているため間取り変更や開口部の取り方に制限があります。 
- ラーメン構造（RC・SRC造）
柱と梁で建物を支える構造です。部屋内の間仕切り壁はほとんど取り外しが自由な為、間取り変更がしやすい構造です。 
キッチンや浴室など水まわりの設備の位置を動かせるかどうかは、排水管の勾配が建築基準法で定められてる為、
床下空間の高さと、排水用共用管の位置によって判断します。
- 階下の天井裏に排水管が通っていると排水管が動かせないため設備の位置変更は基本的に出来ません。
- 仕上げ床の下に排水管が通っていると床とコンクリート躯体との間の高さによって、設備の位置変更の自由度が変わってきます。
- 上記と同じしくみでも床下空間にゆとりがあると排水管の勾配が付けやすい為、設備の位置変更の自由度は比較的高いです。
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